美国的房价越来越难以承受，这已经是不争的事实了。根据NAR的数据，2024年4月售出的二手房中位数价格为$41.4万，比3月涨了近3%，比去年同期上涨了近2%。而美国人口普查局报告称，当月新房的中位数售价为$40.72万，也比3月上涨了近一个百分点。
虽然价格上涨，但这两个数字还不是历史新高。去年5月～8月的二手房价格更高，新房价格则在1月达到了$42.96万的峰值。对现在的购房者来说，即便这些价格不是最高，也足以令人望而却步，也难怪整体房屋销量持续低迷，远不及2022年前的水平。
2025年4月的年化二手房销售仅为400万套，这是自1995年以来的最低水平，而那时候全美人口比现在少了7200万。人口增加和房屋销量减少，两大因素叠加导致美国的住房拥有率持续下滑。2025年第一季度的住房拥有率为65.1%，比2023年同期下降了近1个百分点。
1. 买房为何这么难？
财政部在2024年6月发布的报告中指出，自2000年以来，住房成本的上涨速度远远超过了家庭收入的增幅。通胀调整后的房价上涨了约65%，而收入几乎没有什么实际增长。哈佛大学住房研究中心的报告也指出，自2020年以来，房价上涨了47%，但同期工资仅上涨 20%。也就是说，房价的涨幅是工资的两倍！
这使得房屋可负担性越来越差，2024年美国房屋中位价大约是家庭收入的5倍，而疫情前大概是3倍左右。
2. 买房负担有多沉重？
根据亚特兰大联邦储备银行的数据，2025年第一季度的住房可负担性是近20年来最差的。负担能力指数是基于家庭收入中位数，在支付10%的首付款后，拥有一套中位数价格的住房所需的收入中位数，同时在住房成本（本金、利息、税收和保险）上的支出不超过月收入的30%。结果显示，现在买一套中位价的房子，将吞掉近46%的家庭收入。
3. 利率上涨让问题雪上加霜
房价上涨只是其中一个问题，税和利息也来势汹汹。房产税随着房价水涨船高，房贷利率从疫情初期的3%暴涨至如今的7%左右。房贷利率飙升也带来了一个大问题，很多房主选择不卖房，导致二手房供应减少、库存紧张供不应求又进一步推高房价，形成“买不起也买不到”的双重打击。更糟的是，房屋保险费用在过去3年上涨了近24%。
4. 其他“负担不起”的信号
1）二手房销量低迷：2020年代初的需求高峰已过去，现在远未恢复
2）首次购房者年龄上升：NAR数据显示，2025年首次购房者平均年龄已达到38岁，以前是28～33岁，重复购房者更是高达61岁。
3）首次购房者占比下降：只占房屋交易的24%，远低于长期平均的40%。原因包括了学贷压力、高房租、难以攒够首付。
难怪Fannie Mae在2025年4月发布的购房者情绪指数显示，77%的受访者认为现在不是买房的好时机。
5. 未来的住房负担能力会改善吗？
长期来看，房价几乎不会跌。过去60年里，美国房价一直稳步上涨，只有经济衰退初期会略有下降。唯一一次大跌是在2007～2009年的金融危机期间，房价跌幅超过20%。但多数分析认为，现在不会重演那样的大崩盘。
希望迹象：
1）房价涨幅趋缓：今年4月的同比涨幅仅为1.8%，远低于去年同期的5.7%，也低于当前2.3%的通胀率。
2）工资稳步上涨：劳工统计局数据显示，2024年3月～2025年3月，工资增长了3.4%，略高于通胀。
3）房源库存增加：一些地区（如墨西哥湾沿岸、西部部分地区）房源增加明显，带动价格趋于稳定甚至下跌，库存仍然紧张的中西部与东北部房价则继续上涨。
4）更加稳定的房贷利率：虽然30年固定利率仍在7%附近，但比去年已稍有下降，预测到2025年底可能降至6.5%或更低。
尽管目前这四个积极因素无法立刻解决所有人的购房负担问题，但它们至少为未来的购房者带来一丝希望：也许在不久的将来，更多人能找到属于自己的家。
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