在购房流程中，产权调查是非常关键的一步，它能确认卖方对房产的合法所有权，同时显示房产上是否存在任何索赔或限制。其中一种常见的“限制”就是地役权Easement。
地役权意味着，除了房主以外的某个人或机构也拥有使用该土地部分区域的合法权利。不过别急，这并不一定是坏事，也不代表你该放弃买这套房。
下面我们就来全面解析这个常见但略显复杂的概念🏠
1. 什么是地役权？
简单来说，地役权是一种法律授权，让他人、某个机构或企业可以进入或使用你的土地。这表示土地所有者依然拥有产权，但使用权受到地役权持有方的限制，对方可以基于特定目的使用该土地。
比如，私人地役权Private Easement可以是邻居之间签订的协议，包括共用小路或围栏。公共地役权Public Easement则通常授予市政部门或公用事业公司，例如自来水管道、排水系统、电力设施等。地役权的范围可以是地上、地下或两者皆有，一块土地上往往可能存在多个地役权。
2. 地役权通常用来干什么？
虽然听起来有点奇怪，但别人对你土地的合法使用权其实很常见。比如让公用事业公司来维护管道或电缆、在城市或密集的社区中允许邻居共用车道、在沿海地区允许他人穿过私人土地前往海滩、允许车辆从你的地块穿行到公共道路。
3. 常见的地役权类型
以下是几种最常见的地役权类型。别被它们的法律术语吓到——虽然名字听起来复杂，但其实概念相当直白。
1）附属地役权Easement Appurtenant
Appurtenant在法律上意思是“附属于某物的”。在这种情况下，地役权与房产本身永久绑定，无论房主怎么更换，这项权利都会随产权一起转移。换句话说，只要这块地存在，这个地役权就存在。即使房子卖给新主人，地役权仍然有效。
2）独立地役权Easement in Gross
可以把它理解成一种使用许可，这种地役权属于特定的个人或机构，赋予他们以特定方式使用该土地的权利。常见例子包括，电力公司进入土地维护电线；邻居被允许在你家池塘钓鱼。这种地役权不随土地转移，而是跟着受益的个人或机构走。
3）时效地役权Easement by Prescription
当他人长期公开使用你的土地，即使没有正式授权，但使用时间足够长，法律上也可能承认其地役权。例如，邻居的围栏多年来越过你的地界，或行人长期穿过你的地块形成小路。久而久之，这种未获许可的使用会因时间积累而变成合法地役权。
美国有哪些知名的 Refinance 贷款公司
这些 Refinance 贷款公司不止可以在线查找贷款额度，很多还提供 Online Refinance 服务：过程全部都在线完成。这些在融资服务少掉了实体店面的租金，在价钱方面还可以压更低。
1. AmeriSave：标榜不会要 SSN 也不会 Pull 信用报告伤害信用分数纪录，三分钟就能拿到利率报价还有 Pre-Qualification。前往 AmeriSave 询价 >>
2. Quicken Loans：美国最大的在线贷款公司，除了15年和30年的期限选择，还可以选择用固定利率从8年到30年不等的贷款期限。前往 Quicken Loans 询价 >>
3. Rocket Mortgage：Quicken Loans 的附属公司，基于你的信用分数可以帮你排出适合你的利息和贷款结构，然后帮你锁定这个利率。前往 Rocket Mortgage 询价 >>
4. Paramount Bank：提供各种贷款种类的报价，包括 Jumbo，Conventional，FHA，VA 等等，标榜可客制化贷款并保证最低利率。前往 Paramount Bank 询价 >>
5. Better Mortgage Corporation：非常直观好操作的接口，透过简单几个问题询问房屋类型、市价估值就可提供报价，在线就完成，非常少人为介入，所以如果只是想试水温不想被烦的话可以先试用此平台拿个利率参考。前往 Better Mortgage Corporation 询价 >>
*以上各家贷款公司针对不同地区（Zip Code）能给出的利率 Offer 皆有不同，不一定所有地区都适用。
4. 购买带地役权的房产
如果在产权调查中发现房产存在地役权，这并不一定意味着你要立刻放弃交易。不过，地役权确实可能会限制房产的使用方式或影响未来装修，因此在买房前，务必要弄清楚所有细节。最明智的做法是请一位房地产律师来协助解读这些条款。
但如果你打算购买带地役权的房产，请特别注意以下几点⬇️
1）法律层面：通常只有在地役权创建不合法，或影响房屋出入时才会出现问题。后者多见于共用私家道路的情况，关键在于：谁负责维护这条路？此外，一些贷款机构要求必须存在正式登记的永久地役权文档，有些还会要求明确的道路维护协议。若这些手续不完整，贷款机构可能会拒绝放贷。
2）居住体验：对于购房者而言，更常见的担忧是地役权会影响居住体验，甚至邻里关系。比如前屋主给邻居签了太阳能地役权，你可能就不能建高墙、种树或设计遮挡阳光的结构。如果房子位于风景优美的地段，邻居可能持有景观地役权，会限制你增建或改动任何遮挡其视野的建筑。这些条款都可能影响你对房产的自由使用权。
3）房屋改造：若计划装修或翻新，也要考虑地役权的约束。对于老房子，可能存在历史保护地役权，明确规定哪些结构可以或不可以改动。如果房子位于HOA社区内，一定要仔细阅读规则，因为其中可能包含地役权条款，规定你是否能建露台、围栏等设施。
5. 如何创建地役权？
1）明示地役权：这是最常见的方式。双方就地役权的内容达成一致，并通过签署正式法律文档明确具体细节。建议这类文档应由律师协助起草，以确保合法性与条款清晰。
2）默示地役权：这种方式更随意一些。双方基于日常常识或相互默契，口头约定使用权，但未书面记录。从法律角度看，这种地役权风险较高，最好还是通过正式文档创建明示地役权。
3）必要地役权：当某一方别无选择必须使用他人土地时，就会产生这种地役权。例如，你所在的社区只有一条私家道路可通往主路，而那条路实际上属于第一个房屋的车道， 这时，你便拥有通过该道路进入自家的必要地役权。
6. 如何解除已有的地役权？
要终止已经存在的地役权，有时并不容易。有些地役权可以轻松取消，尤其是设置了到期日的。
1）独立地役权：这种地役权若授予个人，通常只有在持有人去世或书面声明不再需要时才可终止。如果你购买房产时地役权已经存在，解除它可能需要法院命令。
2）附属地役权或时效地役权：这两种地役权可以通过双方签署正式书面协议终止。但对方是否同意，完全取决于协商结果，你可能得到一个握手的微笑，也可能要在法庭上解决。
来源: Bankrate
